Renovatieplicht: een uitdaging voor de volledige vastgoedsector

De Vlaamse renovatieplicht heeft de manier waarop vastgoed wordt aangekocht, verkocht, beheerd en gefinancierd ingrijpend veranderd.

Waar vroeger vooral de ligging, de oppervlakte, de staat van onderhoud en de verkoopprijs bepalend waren, is vandaag ook de energetische toestand van een gebouw een belangrijke factor in de waardebepaling.

Een ongunstig EPC-label kan leiden tot bijkomende investeringsverplichtingen en financiële onzekerheid.

Voor vastgoedprofessionals ontstaan daardoor belangrijke vragen:

• Welke renovatiewerken zijn wettelijk verplicht?
• Welke bouwtechnische gebreken vragen onmiddellijk aandacht?
• Welke energetische ingrepen kunnen binnen de wettelijke termijn van zes jaar worden gespreid?
• Hoeveel investeringskapitaal moet worden voorzien?
• Wat betekent de renovatiekost voor de verkoopbaarheid, het rendement en de financiering?
• Hoe worden gemeenschappelijke en privatieve renovatiekosten onderscheiden?

De Ingenius Quick Scan biedt vastgoedprofessionals een professioneel onderbouwde basis om deze vragen te beantwoorden.

Onze dienstverlening gaat verder dan een algemene energetische inschatting. Wij onderzoeken de technische mogelijkheden, de noodzakelijke ingrepen, de verwachte investeringskosten en de meest geschikte uitvoeringsstrategie.

1. Wat bepaalt de Vlaamse wetgeving over de renovatieplicht?

De Vlaamse renovatieverplichting is vastgelegd in het Energiedecreet en het Energiebesluit.

Voor residentiële gebouwen geldt sinds 1 januari 2023 dat woningen en appartementen met EPC-label E of F bij bepaalde eigendomsoverdrachten binnen zes jaar energetisch moeten worden verbeterd tot minstens EPC-label D.

Deze termijn geldt ook voor lopende renovatieverplichtingen. Het behalen van het vereiste label moet worden aangetoond met een nieuw EPC.

Voor de professionele vastgoedsector is daarbij een belangrijk onderscheid noodzakelijk:

Residentiële gebouwen: de verplichting is gekoppeld aan de betrokken woning of het individuele appartement. Bij appartementsgebouwen kunnen werkzaamheden aan gemeenschappelijke bouwdelen nodig zijn om een individuele eigenaar aan zijn verplichtingen te laten voldoen.

Niet-residentiële gebouwen: voor onder meer kantoren, handelsgebouwen en andere niet-residentiële eenheden geldt een afzonderlijk regelgevend kader. Dat omvat, afhankelijk van het gebouwtype, een minimaal maatregelenpakket en energieprestatievereisten. Ook hier geldt bij de betrokken overdrachten een termijn van zes jaar.

Dat onderscheid is bijzonder belangrijk voor vastgoedportefeuilles met verschillende gebouwfuncties.

2. Welke werken moeten onmiddellijk worden uitgevoerd en welke kunnen worden gespreid?

Niet elke noodzakelijke renovatie moet onmiddellijk na de aankoop plaatsvinden. Maar evenmin kunnen alle werken zonder risico worden uitgesteld.

De Ingenius Quick Scan onderscheidt daarom drie categorieën.

Categorie 1 – Dringende en prioritair uit te voeren werken

Bouwtechnische gebreken die een veiligheidsrisico vormen, de stabiliteit kunnen aantasten of ernstige gevolgschade veroorzaken. Denk aan gevaarlijke constructies, ernstige waterinfiltraties of onveilige installaties. Of onmiddellijke uitvoering wettelijk vereist is, hangt af van de concrete situatie en de toepasselijke voorschriften.

Categorie 2 – Renovaties binnen de wettelijke termijn van zes jaar

Energetische maatregelen die nodig zijn om aan de toepasselijke renovatieplicht te voldoen. Afhankelijk van het gebouw kunnen dakisolatie, gevelisolatie, buitenschrijnwerk en technische installaties worden aangepakt. De werkzaamheden kunnen in principe gefaseerd worden, mits tijdig aan alle vereisten wordt voldaan.

Categorie 3 – Bijkomende, strategische investeringen

Werken die niet noodzakelijk zijn om aan de betrokken renovatieplicht te voldoen, maar wel het comfort, de marktwaarde, de verhuurbaarheid of het rendement kunnen verbeteren. Deze kunnen vaak op langere termijn worden gepland, tenzij andere verplichtingen van toepassing zijn.

Dit onderscheid maakt het mogelijk om het onmiddellijk vereiste kapitaal te scheiden van toekomstige investeringen.

3. Renovatiekosten bij appartementsgebouwen: gemeenschappelijk of privatief?

Voor syndici en verenigingen van mede-eigenaars is de renovatie van appartementsgebouwen bijzonder complex. De energetische prestaties van een individueel appartement worden immers mede bepaald door onderdelen van het gebouw die tot de gemeenschappelijke eigendom behoren. Denk aan daken, gevels, bepaalde raamconstructies en collectieve verwarmingsinstallaties. Een renovatiebegroting moet daarom rekening houden met zowel de technische ingrepen als de eigendomsstructuur.

Gemeenschappelijke kosten	Mogelijke privatieve kosten
Dakrenovatie en dakisolatie	Binnenafwerking
Gevelisolatie en gevelherstel	Individuele verwarmingsinstallaties
Collectieve verwarmingsinstallaties	Individuele ventilatievoorzieningen
Gemeenschappelijke leidingen	Renovatie van keuken en badkamer
Structurele herstellingen	Andere werken aan privatieve bouwdelen

De precieze verdeling wordt bepaald door de basisakte, het reglement van mede-eigendom, de toepasselijke verdeelsleutels en de aard van de werkzaamheden. Ramen kunnen bijvoorbeeld juridisch en financieel onder specifieke afspraken vallen.

Waarom een globale renovatiestudie voordeliger kan zijn

Wanneer een appartementsgebouw zonder overkoepelend renovatieplan wordt aangepakt, bestaat het risico dat werken afzonderlijk worden uitgevoerd terwijl ze bouwtechnisch beter op elkaar afgestemd zouden worden.

Zo kan een gevelrenovatie een geschikte gelegenheid zijn om ook de gevelisolatie en aansluitingen rond het buitenschrijnwerk te verbeteren.

Door werkzaamheden te combineren, kunnen dubbele stellingkosten, herhaalde werfinrichting en onnodige afbraak- en herstellingswerken mogelijk worden vermeden.

De Ingenius Quick Scan helpt syndici en mede-eigenaars om deze samenhang vooraf in kaart te brengen.

4. Een financieel renovatieplan over zes jaar

Voor professionele eigenaars en vastgoedbeheerders is het essentieel om de noodzakelijke renovatiekosten te vertalen naar een meerjarenbegroting. Onderstaand voorbeeld toont hoe een renovatieproject gefaseerd zou kunnen worden.

Illustratieve investeringsplanning voor een appartementsgebouw

Fictief voorbeeld – totale renovatiebegroting € 600.000, exclusief eventuele financieringskosten en prijswijzigingen.

€0	Jaar 1
€45.000	Jaar 2
€90.000	Jaar 3
€135.000	Jaar 4
€180.000	Jaar 5

Indicatieve verdeling, geen offerte of wettelijke uitvoeringsvolgorde.

Een meerjarenbegroting maakt het mogelijk om reservekapitaal, bijkomende bijdragen, financiering en de planning van de aannemers beter op elkaar af te stemmen.

Daarbij moeten ook de risico’s van prijsstijgingen, onvoorziene werken en vertragingen worden meegenomen.

Een zesjarige termijn betekent niet dat het verstandig is zes jaar te wachten. Zeker bij appartementsgebouwen kunnen besluitvorming binnen de VME, vergunningen, aanbestedingen en uitvoering aanzienlijke voorbereidingstijd vergen.

5. De Ingenius Quick Scan voor vastgoedmakelaars: minder onzekerheid, een beter verkoopargument

Een woning of appartement met een ongunstig EPC-label is niet noodzakelijk moeilijk verkoopbaar. Onzekerheid over de renovatiekosten kan kandidaat-kopers echter doen twijfelen. Een koper wil niet alleen weten hoeveel het pand kost, maar ook hoeveel hij na de aankoop moet investeren. Wanneer een makelaar een professioneel onderbouwde renovatieraming kan voorleggen, ontstaat meer financiële transparantie.

Dat kan belangrijke commerciële voordelen bieden:

• Kandidaat-kopers krijgen sneller inzicht in de totale investering.
• De noodzakelijke renovatiekosten worden concreter en beter bespreekbaar.
• Prijsonderhandelingen kunnen op meer objectieve informatie worden gebaseerd.
• De kans op verrassingen tijdens het aankoopproces wordt kleiner.
• Een goed gedocumenteerd pand kan sneller tot een onderbouwde aankoopbeslissing leiden.

De Ingenius Quick Scan is daarmee niet alleen een technische studie, maar ook een commercieel ondersteunend instrument voor vastgoedmakelaars.

Een duidelijk renovatiebudget kan helpen om twijfel bij geïnteresseerde kopers weg te nemen en het verkoopproces efficiënter te laten verlopen. Een snellere verkoop kan uiteraard niet worden gegarandeerd.

6. Voor vastgoedinvesteerders: ken de werkelijke investering vóór de aankoop

Voor vastgoedinvesteerders wordt het rendement niet uitsluitend bepaald door de aankoopprijs en de verwachte huurinkomsten.

Ook de renovatiekosten, toekomstige onderhoudsuitgaven, financieringslasten en eventuele leegstand tijdens werkzaamheden beïnvloeden de financiële haalbaarheid.

Een investeringspand dat aantrekkelijk lijkt geprijsd, kan aanzienlijk minder interessant worden wanneer belangrijke energetische of bouwtechnische ingrepen noodzakelijk blijken.

Met de Ingenius Quick Scan krijgt de investeerder inzicht in de noodzakelijke investeringen en de mogelijke uitvoeringsplanning.

Daarbij kunnen verschillende scenario’s worden onderzocht, bijvoorbeeld een minimale renovatie om aan de wettelijke verplichtingen te voldoen tegenover een uitgebreidere renovatie gericht op een hogere energieprestatie en betere verhuurbaarheid.

Zo ontstaat een duidelijker onderscheid tussen wettelijk noodzakelijke investeringen en strategische investeringen die het toekomstige rendement kunnen verbeteren.

7. Voor banken en kredietverstrekkers: een beter onderbouwd financieringsdossier

Bij de financiering van een vastgoedtransactie speelt de totale investeringsbehoefte een belangrijke rol. Een kredietnemer die een woning met EPC-label F aankoopt, moet mogelijk bijkomend kapitaal voorzien voor energetische renovatiewerken. Zonder voldoende inzicht in deze kosten kan het beschikbare renovatiebudget ontoereikend blijken.

De Ingenius Quick Scan biedt een technische en financiële voorstudie die het kredietdossier kan ondersteunen.

Een overzicht van noodzakelijke werken, geraamde kosten en mogelijke fasering helpt kredietverstrekkers om de voorziene investeringen beter te begrijpen.

De Quick Scan vormt geen erkende vastgoedwaardering of kredietbeslissing, maar kan wel waardevolle aanvullende informatie leveren.

8. Voor woonmaatschappijen, OCMW’s en sociale vastgoedbeheerders

Professionele organisaties die grote woningbestanden beheren, worden geconfronteerd met uiteenlopende renovatiebehoeften en beperkte investeringsbudgetten.

Niet ieder gebouw verkeert in dezelfde bouwtechnische toestand. Sommige woningen vereisen dringende herstellingen, terwijl andere vooral energetisch moeten worden verbeterd.

Een uniforme renovatieaanpak is daardoor niet altijd financieel of technisch aangewezen.

Met een gestructureerde Quick Scan kunnen gebouwen worden beoordeeld volgens hun technische toestand, energieprestatie, renovatiebehoeften en geraamde investeringskosten.

Hierdoor kan een organisatie prioriteiten bepalen en een meerjarenprogramma ontwikkelen.

Voor sociale verhuur en woonmaatschappijen moeten daarnaast de toepasselijke specifieke energie-, kwaliteits- en verhuurvoorschriften afzonderlijk worden onderzocht. De zesjarige renovatieplicht bij overdracht vervangt deze verplichtingen niet.

9. Waarom kiezen voor een professionele studie in plaats van een automatische renovatiescan?

De vastgoedmarkt beschikt tegenwoordig over verschillende digitale toepassingen waarmee renovatiekosten automatisch worden geraamd.

Dergelijke instrumenten kunnen nuttig zijn voor een eerste indicatieve beoordeling.

Maar een professioneel renovatiedossier vraagt meer dan een berekening op basis van algemene parameters.

Een gebouw moet ook worden beoordeeld op zijn constructieve mogelijkheden, bestaande gebreken, technische installaties, uitvoerbaarheid en de samenhang tussen verschillende renovatiewerken.

Bij Ingenius Ingenieurs en Architecten BV staat menselijke bouwkundige deskundigheid centraal.

Onze Quick Scan is geen uitsluitend door AI gegenereerd standaardrapport.

Wij combineren technische beoordeling, kostenraming en renovatieplanning om tot een praktisch bruikbare voorstudie te komen.

Voor grotere en complexere gebouwen kan aanvullend onderzoek nodig zijn. De omvang daarvan wordt afgestemd op het specifieke dossier.

10. Wat ontvangt de professionele opdrachtgever?

De Ingenius Quick Scan kan, afhankelijk van de overeengekomen opdracht en de beschikbare gegevens, de volgende onderdelen omvatten.

Onderdeel	Inhoud
Bouwtechnische beoordeling	Toestand van relevante constructies en installaties
Renovatieplicht	Analyse van de toepasselijke energetische verplichtingen
Dringende werken	Prioriteiten inzake veiligheid en schadebeperking
Energetische maatregelen	Mogelijke ingrepen om de vereiste energieprestatie te behalen
Kostenraming	Begroting per renovatieonderdeel
Kostenverdeling	Onderscheid tussen gemeenschappelijke en privatieve werken, waar relevant
Meerjarenplanning	Voorstel voor technische en financiële fasering
Premies en ondersteuning	Indicatieve beoordeling van mogelijke tegemoetkomingen
Professioneel verslag	Overzichtelijke rapportering ter ondersteuning van beslissingen

De Quick Scan is een voorstudie en vervangt geen uitvoeringsontwerp, volledige stabiliteitsstudie, gespecialiseerde keuring of officieel EPC.

11. Snelle resultaten, ook voor grotere vastgoedprojecten

In de professionele vastgoedmarkt is snelheid belangrijk.

Een vastgoedmakelaar wil een verkoopdossier kunnen vervolledigen. Een investeerder moet soms binnen korte tijd beslissen over een aankoop. Een syndicus heeft behoefte aan een onderbouwd voorstel voor de algemene vergadering.

Daarom werkt Ingenius met duidelijke streeftermijnen.

PARTICULIERE WONINGEN : 1 werkdag*

*Streeftermijn na ontvangst van alle noodzakelijke gegevens en afronding van de beoordeling.

GROTE GEBOUWEN : 10 dagen**

**Nagestreefde termijn, afhankelijk van omvang, complexiteit en volledigheid van het dossier.

Voor grotere gebouwen wordt de opdracht vooraf afgestemd op de aard van het vastgoed en de gewenste diepgang van het onderzoek.

12. Een goed renovatiebeleid begint met inzicht, niet met uitgaven

De Vlaamse renovatieplicht hoeft niet uitsluitend als een financiële verplichting te worden beschouwd.

Een goed voorbereide renovatie kan ook bijdragen aan een hogere vastgoedwaarde, een betere energieprestatie, lagere exploitatiekosten en een aantrekkelijker gebouw.

De sleutel ligt in een onderbouwde voorbereiding.

Welke werken zijn werkelijk noodzakelijk? Welke ingrepen zijn prioritair? Welke investeringen kunnen worden gespreid? En welke maatregelen leveren op langere termijn een bijkomend voordeel op?

Voor vastgoedprofessionals zijn dit geen bijkomstige vragen. Ze bepalen mee de financiële haalbaarheid, het rendement en het beheer van vastgoed.

De Ingenius Quick Scan brengt bouwtechnische kennis, renovatieplanning en financiële duidelijkheid samen in één professionele voorstudie.